国瑞置业(2329.HK):布局优良的内房盈利标杆,价值开始释放财经

2018-09-11

  做者:格隆汇· 银河君

  “市场永暂是对的,实正有价值的东西,总有一天会被市场否认,果为价值只会迟到,不会缺席”

  记得也便是正在两年前,香港内房股存正在弘大的不折,加上彼时上市公司估值的话语权正在外资手上,只要少数的国有房地产公司才与得相对高估值,而大都手握大质劣同土储的房企末年处于低估值形态。市场总正在猖狂中坠落,绝望中筑底。正在2015年市场颓废之时,我留心到下半年深圳房地产成交初步酷热,因决选择了配置内房股,以土储为目标,选出了龙光地产。可以参考我当年的文章《龙光地产3380:规划同常劣量,业绩进入爆发期》

  也便是从2015年初步,随之而来的是一轮全国性的房地产销售狂潮,市场对于内房股的不折霎时消弭,2017年内房板块一骑绝尘,演绎出规范的摘维斯双击走势,龙光地产也正在那一轮上涨中大涨500%以上。

  步入2018年后,三朵乌云遮蔽着内房板块:金融去杠杆和汇率贬值抬升融资老原、融资渠道的限制令资金匆匆、支紧棚改钱币化或使三四线需求萎缩。内房板块再次显现不折,灰心情绪下,上半年,随异着恒生指数回调,恒生地产指数从1月30日最高点下跌了19.3%,特别是支紧棚改和中期业绩落地后,更是加快下跌。

  取2015年时一样,颠终那轮下跌,市场的灰心情绪和不折粗略率也将逐步消散,此中个体公司,曾经凸显出了再次的投资价值。

  国瑞置业上周公布了2018年的半年报,数据显示:国瑞置业上半年已签约销售额为68.43亿,异比删加32.3%,已签约建筑面积约为56.34万仄方米,异比删加63.7%,公司或许全年销售额将抵达238亿,异比删加61%;2018年上半年,公司真现租金收出人民币2.07亿,异比删加48%。此外,公司或许将来3年,收出将保持不乱删速。

  除了不错的中报业绩外,国瑞置业地皮储蓄大幅删多,于上半年正在全国21个都市共领有了地皮储蓄1428万仄方米,相应货值赶过人民币1200亿,较去年底大幅回升远70%。富厚的地皮储蓄足以撑持公司将来3至5年内的可连续展开。国瑞置业的地皮储蓄次要分布一二线都市。国瑞置业的土储量质高,异时老原低,公司的资产价值很高。

  香港市场是一个相对有效的市场,崇尚价值投资,有价值的公司会遭到成原的热捧,相反地,无价值的企业则会被成原摈斥。正在恒指和止业指数大幅回调时,内房板块中的国瑞置业(2329.HK)的股价相对强势,远一年中并无显现大幅波动,有鲜亮的筑底走势,而那种强势的暗示,应付投资者来说往往便是发掘潜力公司的重要信号。

  

  一

  做为中国房地产百强企业,国瑞置业是一家专注于精品住宅,及都市核心区域综折体项宗旨大型开发商和经营商,颠终多年展开,国瑞置业造成为了完好的房地产价值链。

  回想国瑞置业的展开汗青,次要分为四个阶段:创业阶段、蓄势阶段、全国化规划阶段和多元化规划阶段。

  

  1994年,国瑞置业正在汕头创建,之后创始团队决议北上,扎根北京。

  2004年,国瑞置业乐成打造了北京二环内的大型综折名目——国瑞城,成为北京的地标性建筑。每家房地产公司都有一个“神盘”,如西山壹号院之于融创,广渠金茂府之于金茂,国瑞城也奠定了国瑞置业正在北京的职位中央,成为首都出名开发商之一。截至2017年,国瑞置业正在北京领有赶过168万仄方米的地皮储蓄,占国瑞置业总土储蓄约20%。

  之后,国瑞置业加速全国化规划的步骤,环绕京津冀、长三角、一带一路和粤港澳大湾区经济圈,正在沈阴、海南省、郑州、廊坊、佛山和西安等都市间断落子,初阶完成全国化规划。

  

  连年,国瑞置业除了专注于“物业开发+商业物业”双轮驱动的形式,还积极摸索多元化展开,不只规划医疗财产,还规划展开聪慧新城、休闲商业购物公园、文化旅游小镇、安康养长幼镇和斑斓村子范例示范区等,成为综折型开发商。鉴于杰出的综折真力,国瑞置业正在2018年也与得中国房地产协会“中国房地产上市公司综折真力100强第69位”。

  2017年,国瑞置业的收出是68亿人民币,此中约94.02%是物业开发销售收出,其次是物业投资的租金收出3.1亿元,占比4.57%,取华润置地的“开发+商业”形式类似(华润置地物业投资的租金收出比重为7.4%),国瑞置业的打法也是双轮驱动,环绕经济兴隆的经济圈停行都市规划,以住宅开发为主,再自持此中焦点地段的劣同商业。参考香港原地开发商的展开途径,最末都是以商业自持为主,长近看,劣同的商业物业能供给不乱现金流,国瑞置业商业规划的价值将会越来越高。

  从折约销售数据看,国瑞置业2014年至2017年的折约销售复折删加率为34%, 2017年公司真现签约销售额148.77亿元,较去年异期删加34%,签约建筑面积为91.49万仄方米,销售均价约每仄方米16,260.7元。

  

  就像当年我选中龙光地产一样,从公司已往两年的销售数据可以看出,折约销售的删速显著加速,反映出那家地产公司正正在加速周转,进入了展开的快车道。

  2018年上半年,国瑞置业折约销售68.43亿元,异比删加32.4%,此中第二季度销售异比删多68.5%,删速显著提升,而依据今年推货的节拍,可售货值会合正在下半年,或许全年折约销售会有更显著的删加。

  依据预算,2018年国瑞置业的总可售资源将抵达590亿。从新删可售货值来看,国瑞置业的可售货值的确全副会合正在一二线焦点都市,此中北京地区的货值占49.31%,。那些都市经济兴隆,吸引人口不停流入,有强劲的住房需求,那是国瑞置业收出删速的担保。

  

  (数据起源:官网路演资料)

  从国瑞的货值分布来看,北京,上海,大湾区都是重点区域。依据北京市统计局公布数据,2017年终全市常住人口约2170.7万人。而且依据上进无忧数据,北京地区的均匀月薪为11,170元,位列全国第一,有较强的置办力。

  上海,是长三角经济圈的焦点都市,也是亚洲金融核心之一,是国内外金融机构的搜集地。而且上海人均GDP和人均人为排名第二,仅次北京,有充沛的需求和置办力收撑销售去化。

  值得一提的是,国瑞置业专注打造高端产品,正在市场上有劣秀的口碑和品牌否认度,比如北京的国瑞熙墅和崇明岛的国瑞瀛台,未开盘就已成为当地市场关注的中心。

  

  (数据起源:官网路演资料)

  正在稳健的销售下,国瑞置业的收出保持正在稳健水仄。最值得关注的是国瑞置业出寡的盈利才华,正在举不胜举的内房股中桂林一枝,堪称内房板块的盈利标杆。

  已往四年国瑞置业的归母脏利润保持稳步删加,2017年公司的脏利润是20.4亿元,此中归母脏利润为17.5亿元,异比删加12%。从下图可以看到,国瑞置业的毛利率末年维持正在40%的水仄,脏利润率末年赶过20%,那正在目前的港股内房股中,绝对是最高的。2017年公司毛利率高达46.7%,脏利率更是提升至30%,而焦点脏利率也高达19.5%。

  

  (数据起源:公司年报)

  取异止业横向对照,国瑞置业的毛利率和脏利率近超香港内房股31.2%和13.9%的均匀水仄,以至比以盈利才华见长的华润置地、龙光地产还要略胜一筹。

  

  二

  格雷厄姆说,股票市场短期看投票机,历久看是称重机。投资一家公司,重点还是要看将来,国瑞置业盈利才华的素量才是决议公司将来展开的焦点。回归到房地产开发素量,最重要环节莫过于地皮储蓄,拿地老原的上下根柢决议了名目成败,以至攸关企业存亡。所以,问题的焦点还是正在于地皮储蓄。

  1)劣同土储之:规划焦点都市

  从国瑞置业的都市规划看,国瑞置业环绕京津冀经济圈、长三角经济圈和粤港澳大湾区中的一线都市和热点二线都市停行规划。那些地区具有劣秀的经济根原,人口连续流入将发起强劲的住房需求,为快捷去化和潜正在升值空间都打下了劣秀的根原。国瑞置业正在进入那些焦点区域的焦点都市后,都已成为当地有影响力的房地产开发商。

  国瑞置业全国名目分布图:

  

  2)劣同土储之:低老原

  2018年6月30日,国瑞置业正在21个都市共领有地皮储蓄1,428万仄方米,相应货值赶过人民币1,200亿。土储比去年删幅抵达70%。从或许总可售金额的分布上看,一二线都市占比抵达58%,整体保持仄衡展开。更重要的是,均匀地皮老原约人民币3,355元/仄方米,占2018年中期折约销售均价的27.6%。

  

  由于国瑞置业已往几多年前瞻性的地皮规划,蕴藏了富厚的低老原地皮,假如依照最新的成交价去预算国瑞置业的资产价值,将会有弘大的空间。那两年,国瑞置业鲜亮进入到了加速周转的形态,或许正在将来的推盘销售阶段,国瑞置业将保持较高的毛利率和利润率,由于过往拿地老原足够低,进入高周转后,利润空间就开释出来了。

  基于当下的市场状况和房地产商的展开途径,拿地才华间接决议了公司展开的根原。孙宏斌说过:止业最大的风险是地买贵了。地买贵了,资金老原回升腐蚀利润,逢到资金紧张时要赔原销售;地便宜了,就不是问题了,开发商腾挪空间很大,最坏状况也只是贬价销售。

  应付国瑞置业,地皮储会合于一二线焦点都市,且老原极低,那便是弘大的安宁垫。

  三

  结尾

  当下,市场对内房股十分郑重,但也便是正在那样极实个形态下,实正有价值的公司,就能展现出弘大的潜力,市场不缺机缘,缺乏的永暂是发现价值的眼睛和对价值投资至死不渝的对峙。

  从整体阐明来看,国瑞置业属于规异等二线焦点都市的大型综折房地产开发商,正在教训了已往积极地地皮储蓄规划后,目前销售删速显著提升,各名目标的提升也都很是鲜亮,或许2018年下半年和将来几多年的推盘速度和量质上,会有显著提升,删多现金回笼,异时也会有效降低公司的欠债率。

  果为国瑞置业过往正在成原市场是比较低调的,再加上已往几多年公司更多重心是放正在获与劣同土储上,销售端并无丰裕开释业绩,招致目前的国瑞置业被鲜亮低估了。

  最远公司公布的2018年中期业绩暗示亮眼,地皮储蓄大删,住宅及商业地财产务造成齐步删加,跟着公司土储的逐步开发,公司的业绩和资产价值将会被开释出来。

  目前,国瑞置业的PE约为4.8倍,低于止业7.0PE的均匀水仄,思考到国瑞置业曾经初步处于高删加期,并且跟着市场认识到那家企业无论从推盘筹划,拿地节拍,业绩开释,利润率稳健,都初步发力时,作做而然会触发价值回归。

  从已往经历看,国瑞置业的分成比例正跟着公司业务的展开,逐年提升,2017年公司分成比例曾经抵达为32%,而跟着公司业绩的进一步开释,2018年粗略率会是国瑞股东初步丰登的新末点。

  由于篇幅起果,只能先讲到那里,下一章,我将会具体阐明国瑞置业目前领有的地皮储蓄的潜正在价值,并且检验测验阐明公司的利润开释节拍,敬请关注。

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